政策解读：《天津滨海高新区新动能产业载体（工业上楼）开发建设导则》政策说明

　　

　　第一章 总则

　　

　　第一条 在新型城镇化背景下，产业用地供需矛盾十分突出，粗放利用和浪费土地的现象也比较严重，亟待提高节约集约利用水平。近年来，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，自然资源部制订实施《节约集约利用土地规定》以及一系列节地评价政策文件，都在提倡加强土地节约集约利用水平。2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。为了提高土地集约利用效率，在保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式。

　　

　　第二条 为加快培育经济新增长点，引育新动能，提升高新区产业竞争力，提高土地节约集约利用水平，满足企业对于高品质、低成本的产业空间的需求，打造一批集生产、研发、试验、办公、产业配套服务于一体的高标准产业园区，推动高新区产业转型，实现高质量发展。现就推动高新区“工业上楼”产业园（以下简称“园区”）建设，制定本导则。

　　

　　第三条 滨海高新区分为华苑、渤龙湖、海洋三个片区，各片区的区位、发展阶段、市场环境存在差异，因此本导则对三个片区进行差异化引导。

　　

　　第二章 建设与管理

　　

　　第四条“工业上楼”产业园是指根据自身经济发展内在要求，划定的功能布局合理、产业特色鲜明、生产要素集聚，用地性质为 M1（一类工业用地）、容积率1.4或以上，以高标准厂房（通用厂房）和工业大厦为主要生产载体的现代化分工协作生产区。（申请“工业上楼”的项目，由高新区招商主管部门组织各部门联合审查建设方案）

　　

　　第五条 鼓励园区连片高强度开发，各片区新建项目的具体认定条件如下表所示：

 

华苑片区	渤龙湖片区	海洋片区
占地30亩以上 容积率不小于2.3	占地50亩以上 容积率不小于1.4	占地50亩以上 容积率不小于1.7

 

　　各片区改建项目的具体认定条件如下表所示：

　

华苑片区	渤龙湖片区	海洋片区
容积率不小于2.3	容积率不小于1.4	容积率不小于1.7

　　　　

　　第六条 符合国家、天津市、高新区产业导向要求。重点围绕高新区“1+1+3+X”产业体系，引导工业产业上楼生产，具体产业类型参照高新区产业导向相关政策文件执行。

　　

　　第七条 开发建设和运营主体要求

　　

　　鼓励多元化投资，国有资本和社会资本均可单独或联合开发建设运营，支持有工业地产开发建设经验的企业和投融资机构参与投资和运营管理。

　　

　　鼓励持有工业用地产权的企业，按工业综合体的标准和要求开发建设和运营。

　　

　　第八条 功能配套要求

　　

　　对于一般性建设项目容积率满足控制性详细规划最低容积率要求的：

　　

　　1、配套用房面积不超过总建筑面积的15%；产业用房中纯生产性用房占比应大于60%。

　　

　　2、鼓励配建小型商业、宿舍、行政等生产性服务业空间和新兴业态。

　　

　　3、要满足入驻企业生产方面需求，包括水、电、气、网络等基础设施配套，具备完善的服务功能，满足必要的职工饮食、停车、仓储物流和统一办公需求。

　　

　　第九条 园区经营模式及价格指引

　　

　　1、国有平台公司建设模式：“总成本+微利”模式供给

　　

　　建议国有平台公司建设的园区，参考“总成本+微利”模式，按照总成本的8%来确定总收益，定向优先供应给经高新区认定高成长性的优质企业使用。总收益=（地价+建安+财务+期间）×1.08。具体租售价格结合楼层、朝向等因素综合考虑。入驻园区企业有定制化和地下空间额外需求的，差额由企业承担。定向优先供应给经高新区认定高成长性的优质企业使用。

　　

　　2、开发主体运营要求

　　

　　园区须由具备长期稳定经营的服务商运营管理（原则上服务期不低于5年）。服务商参与项目前期的规划设计、工程建设、市场招商，负责联系企业及员工，反馈产业及生活服务需求，做好企业与相关方沟通的桥梁。

　　

　　新建园区应集中配置产业邻里，有条件的应独立占地设置。产业邻里主要内容包括业委会办公用房、物业管理用房、生产性服务网点、生活性服务网点等，形成快捷、便利的一站式服务场所。

　　

　　第十条 分割转让要求

　　

　　1、获准办理销售许可的工业项目，规资局按照商品房销售许可审批文件确定的建筑物基本单元进行不动产登记。在销售对象、自持比例等符合《高新区非住宅类房地产项目管理规定》《天津市滨海新区人民政府关于印发支持新型产业用地高效复合利用暂行办法的通知》等文件要求的前提下，由规资局办理相关登记手续，收取维修资金以及依法依约代收契税；

　　

　　2、未办理销售许可的工业项目，在工业项目完成全部建筑物的首次登记后,确需按幢、层进行房产分割登记的，由规资局采取共有土地使用权的方式进行登记。拟按幢分割产权的工业项目，由项目所有权人向规资局提出申请，规资局直接依据登记规范办理；拟按层分割产权的工业项目，由项目所有权人向规资局提出申请，由规资局请财政局提供关于企业政策补贴相关数据情况，并与经发局、招商部门基于企业生产运营等情况进行联审（相关部门一般应在 3 个工作日内将联审意见或情况反馈给规资局，联审时间不计入不动产登记办理时限）后报主任办公会审议。管委会出具批准分割抵押（附分割后的界线范围图）的书面意见，规资局按照上述意见办理登记。经管委会批准按层分割后，不得在层内再进行分割。分割的楼层只可抵押，不得转让。依据本规程对工业项目进行幢、层分割的，最小分割单元的建筑面积不得小于500平方米。

　　

　　3、实行先租后让。对入驻企业设置考察期，达到产值及税收贡献要求后，方可办理不动产权登记。

　　

　　4、规范转让对象。受让人应是在高新区依法注册的企业法人，原则上不得以个人名义购买。产业用房建筑（按幢分割的）自完成不动产转移登记之日起5年内不得转让，5年后进行再次转让的受让人也应为在高新区依法注册的企业法人，并纳入（高新区和产业服务运营商）管理体系。

　　

　　第十一条 土地效益要求

　　

　　根据不同片区的地区产业特征及发展阶段，实行差异化的绩效考核标准，重点考核亩均税收指标（投产后，三至五年平均值）。

 

华苑	渤龙湖	海洋
亩均税收60万元以上	亩均税收32万元以上	亩均税收40万元以上

　　

　　年均产值、投资强度、节能环保等内容参照高新区现行要求执行。

　　

　　第十二条 优惠政策指引

　　

　　项目可享受以下优惠政策：

　　

　　1、基础优惠政策。入驻企业均享受高新区有关工业、服务业、科技、金融、人才等方面政策。

　　

　　2、额外优惠政策。针对渤龙湖片区和海洋片区工业上楼项目进行补贴，金额最高800元/平米，具体补贴金额按照现行招商政策报管委会审议确定，确保“不倒挂”。补贴兑现分为两步，园区整体入驻率达到70%，可兑现补贴的50%；亩均税收等园区效益指标达标后，可兑现剩余补贴。

　　

　　第三章 其他要求

　　

　　第十三条 监管机制

　　

　　1、按照行政管理职能，管委会内部各行政主管部门按照部门职责对企业履约情况实施共同监管。建立健全全生命周期监管制度。严禁以“工业上楼”为名违规经营或骗取优惠政策。

　　

　　2、建设单位、运营单位应依法依规从事开发建设和生产经营活动，对存在弄虚作假、违法违规经营活动以及擅自改变土地用途或者审批用途的项目单位，按照“谁招商，谁负责”的原则，管委会有关部门依法依规组织进行联合查处，并将企业纳入失信黑名单。

　　

　　第十四条 为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与“工业上楼”工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。对在“工业上楼”工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给予表扬和奖励。

　　

　　第十五条 本导则自印发之日起试行，有效期两年，高新区管委会负责本实施意见的具体解释工作，本实施意见未约定事项按照现有法律法规执行。

　　

　　第四章 服务手册

　　

　　第十六条 为更好的引导园区招商及规划建设工作，特此编制服务手册，涵盖产业适应性指引、园区规划指引、建筑设计指引及高新区产业优惠政策，简介如下：

　　

　　1、产业适应性指引。为鼓励适宜上楼的先进制造业发展、引导传统产业升级迭代，对高新区产业规划涉及的所有行业进行产业适应性分析，根据各产业类型的生产空间特征制定本产业适应性指引，为产业招商和企业上楼提供参考。

　　

　　2、园区规划指引。为充分集聚产业发展要素，集约化利用各类资源，发展战略性产业集群，配置高品质生产配套设施，针对园区规划布局、交通物流、配套设施、景观设计、智慧园区等几个方面，制定本园区规划指引。鼓励园区功能共享，提升片区整体公共服务水平，实现产城融合发展。

　　

　　3、建筑设计指引。为最大程度保障园区产业空间的实用性，引导企业上楼生产，根据国家、天津市现行标准规范和政策规定，参考国内各地先进经验，为高新区“工业上楼”园区核心建筑参数提出指引。具体建筑参数取值参考层高、承重、柱距等11个核心指标。对于有特殊需求的产业，建筑参数可单独研究确定。消防、安全、危化品储存等要求按高新区现行要求执行。

　　

　　4、高新区产业优惠政策。对高新区产业链优惠政策进行梳理汇总，定期对内容进行更新，方便企业查阅。

　　

　　服务手册具体内容见附件。

　　

　　附件：

　　

　　1.工业上楼服务手册-产业适应性指引

　　

　　2.工业上楼服务手册-基础优惠政策汇编

　　

　　3.工业上楼服务手册-建筑设计指引